序   言

 

“装配式住宅+精装修”是建筑装饰行业的潜在市场，建筑精装修企业必然会面对这个业务板块和课题。本文作者在参与北京市永丰产业基地C4、C5公租房精装修项目的过程中，通过大体量的装配式住宅+精装修项目落地执行，并同步记录数据、分析总结，揭示了该类型项目如何理论转化成工程实践，如何样板转化成批量，如何执行技术工艺，如何确保品质。

 

 

完成实景图

 

一、装配式住宅精装修图纸转化和专业规划

 

从理论转化成工程实践的载体是施工图纸，施工图纸的转化能力决定实体的真实度和可靠度。装配式住宅精装修设计阶段要考虑各系统的组合。

 

1、装配式住宅精装修图纸和建筑图纸配套转化，建筑图纸对于全装修部品体系提供了可实现的基础，举例如下：

 

 

1.1、建筑图纸上地面为现浇地面，预留出厨卫降板的位置，降板空间预留不小于250mm，施工图纸上明确了同层排水的施工工艺和施工位置。

 

卫生间降板

 

1.2、建筑图纸上墙面为预制混凝土内墙板（承重），施工图纸上就可以采用附墙轻钢龙骨和附墙管线安装，比较灵活的调整轻钢龙骨档距和管线走向。

 

1.3、建筑图纸上楼（地）面为现浇结构，厨卫集成吊顶或传统吊顶均可以采用膨胀螺栓固定，满足装饰工艺和管线走向的要求。

 

隔墙栓固定

 

2、装配式住宅精装修专业规划，对电、暖、水、通风和内装进行组合，举例如下：

 

2.1、内装部品和电气管线与插座的组合。

 

内装部品合理排布，管路敷设在轻钢龙骨间隙中，同时依据面层定位点位，适当调整内装部品的排布起至点，做到全装配式核点安装。

 

 

2.2、内装部品和给水管路与接驳点的组合。

 

内装部品合理排布，水路敷设在轻钢龙骨卡槽里。同时依据水专业接驳点定位出水口，灵活调整内装部品的排布起至点，将出水末端部品直接核点安装。由于事先规划了内装部品的位置，还能在需求增强的位置事先埋设埋板，后期固定其他外挂部品时直接在面层量尺安装，成品后所有的部品高度完全一致。

 

排水管路安装

 

给水管路安装

 

2.3、内装部品和暖气管路与散热器的组合。

 

将地面架空层固定位置和工艺进行调整，埋地暖气管线放置在规划好的地槽中。地面架空层在暖气管线上采用过桥板的工艺，在不影响使用功能的前提下，降低了地面找平层厚度，增加了房间的净空高度。散热器挂装位置参照给排水部品在需求增强的位置事先埋设埋板，后期暖气散热片直接在面层量尺安装，成品后所有的部品高度完全一致。

 

地暖沟槽

 

地暖敷设

 

2.4、内装部品和通风管道与排风口的组合。

 

在吊顶中预留风道位置，通过固定间距的调整预留风道的位置，并充分利用高度调整风道的截面尺寸，确保功能性和实际效果。

 

3、装配式住宅精装修施工综合图的绘制，利用BIM技术协同，借助3D打印技术来模拟。

 

施工综合图需要由建设单位主持，总承包单位为主导，设计单位为主力，分包单位配合来完成。综合图的原理是叠加和检查碰撞，是从理论结合实体转化的关键。综合图是一个多作业多方向的综合图纸，综合图可能是纸质的，也可能是电子的，还有可能是3D打印的。综合图宜利用BIM技术实现并交付，还可使用3D打印技术将构配件用打印模型进行组装，从而验证组装的合理性。

 

二、构件与模数

 

装配式住宅精装修所用的构件和设备，均需按模数进行装配。

 

三、作业流程和工艺要求

装配式住宅精装修作业流程是理论转化工程实体的工作平台。装配式住宅内装作业工种多工序多，按照积木理论的原则，以空间换时间，以次序换工序，需要一个工作平台来给各专业各工序相互提供作业条件和环境。

实际过程中，如果作业流程交叉线路单纯使用横道图来表示则逻、辑关系不明确，必须采用网络图来提供作业平台。

 

【例】本工程针对子单位工程编制的网络图

 

通过网络图能够比较清晰的说明作业流程，各专业各工种能够比较清晰的掌握各自在流程中的位置和时间段。运用效率优先的理论把自身的作业力量有效分配，在各自关键工序路线上增大力量投入，在各自非关键工序线路上减少力量投入，利用非关键线路的时间来削峰移谷。

 

四、品质标准和验收程序

 

装配式住宅精装修高品质和高标准是赢得客户认可、赢得市场空间的生命线。

 

1、装配式住宅精装修品质标准

 

1.1、起步于室内装饰品质，但高于室内装饰品质。

品质的提升离不开标准，装配式建筑本身就是一个以标准化为主线的产品。装配式住宅建设把每一个步骤，按照事前、事中、事后协同实现。

 

1.2、事前品质控制是模拟预控、专业协同、精准定位。

 

放线标识

 

（1）模拟预控项目上可以用3D打印来实现。采用软件将CAD综合图按照比例打印成小比例构件模型，并依次组装，验证预控效果。工程中把卫生间后置隔墙及其内部埋件做了模拟，验证隔墙轻钢龙骨档距的合理性。

 

（2）专业协调可采用BIM技术实现，将项目分解为不同专业、不同工种和不同工序，让操作人员在同一平台上实现协同，检查碰撞。

 

（3）精准定位采用传递测量法在每个空间内标注三维控制线点，用大量细致的测量工作达到精准定位。工程中成立的专门测量小组，使用专业仪器对各作业面依工序进行定位测量，数据按照轮次48小时即可反馈到作业层面。

 

1.3、事中品质控制是材料预配、严控手法、颜色标注。

 

（1）材料预配按照模拟预控的数据，在场区外设置配料库房，单户使用材料按专业用周转箱来盛放，作业人员只准许按对应单元户使用材料，也能辅助材料损耗，随时掌握经济指标动态。

 

（2）严控手法是对管理人员、技术人员和操作人员进行场外实体操作鉴定。工程中在场区外占地200m2的简易仓库内搭设房中房，操作人员在其中进行实体操作，由技术人员和管理人员进行实体鉴定，纠正非标准操作手法，确保按照装配式的流程和标准完成工序。

 

（3）颜色标注是采用颜色法来进行质量标注。此法借鉴了日本标签法。工程中，操作人员每完成一道工序用白色标签条粘贴到工序位置，标签上有作业时间。轮转测量人员对每一道工序进行复测合格则更换为黄色标签条，标签上有测量时间。专职质检人员对每一道工序进行质量验收合格更换为蓝色标签条，不合格更换为橙色标签条。监理人员对工序进行抽检，抽检合格更换为绿色标签条，不合格更换为红色标签条。对于有争议或无法判定单独使用褐色标签条来进行标注。

 

1.4、事后品质控制是最终手段，装配式住宅精装修极力规避事后控制，事后控制经济上的损失可以承受，但违背了效率优先理论，时间和效率上无法接受。

 

事后品质控制手段是按工序更换和经济杠杆奖惩。实际工程中，哪一步出现了质量问题就从哪一步拆除重新操作。

 

五、经验总结和沉积数据

 

1、经验总结

 

1.1、基础定义和理论。

 

通过工程实体把科研性质的理论宣贯到执行层和操作层，定义新的概念，学习新的理论、转化新的思维、制定新的流程、接触新的材料、把握新的工艺、核定新的标准、完善新的验收。

 

1.2、图纸转化和专业规划。

 

通过工程实体把装配式设计图纸转化成综合图，充分利用BIM辅助技术和3D打印技术，设立“白色工程师”统一综合完成综合图工作，设立“黑色工程师”统一监督综合图落地执行工作。在各专业交叉方面，各专业工程师通过学习综合图和观摩动画演示，结合自身的专业技术专长，完成技术转化工作，将无损耗的信息转达到作业层，达到了装配化的要求和目标。

 

1.3、材料配型和装配模数。

 

通过对新材料的认识，把材料配型选择放在事前，借鉴设备专业督造方法从源头上解决新材料的匹配性和稳定性。通过装配模数的配对计算，将装配模数起排位置做科学调整，做到大统一、内消差、精收口，把装配化的优势发挥到最大。

 

1.4、作业流程和工艺要求。

 

作业流程决定了装配式住宅精装修单个户型工序时间和交叉作业比例。以往工程实体中单线作业避免交叉习惯用直观横道图，装配式住宅精装修依据积木理论和效率优先的原理，必须使用较复杂的网络图，把交叉作业当成革新点来做，实现流程交叉出时间。

 

网络图编制较横道图难，反映逻辑关系优于横道图。工程实体中下大力气编制修改网络图，按照网络图的逻辑关系来安排各专业资源投入，各专业就可以提前预知至少15天资源需求，规避了资源不足或者资源浪费。工艺要求在工程实体中提到新的高度，明确“工程是干出来，不是查出来”；再严格的检查均是事后手段，工艺精益求精严谨执行才是根本。坚持书面交底、视频交底和样板实物评估对工艺进行落地执行，尤其是样板实物评估绝不放松要求，杜绝“差不多”只有“合格”和“不合格”。

 

1.5、品质标准和验收程序。

 

工程实体做好提高某个工序（部品）品质标准比较简单，做好整体品质标准提升比较难。装配式住宅精装把人工灵活操作的比例降到最低，用标准化构件、模数化位置、专业化操作来规避人工操作的随机偏差，从而提高品质标准。验收程序充分协调各方资源和力量，尽量把工作做到过程中，有条理有步骤验收，用过程精品来实现结果优秀。

 

2、沉积数据

 

2.1、时间效率的沉积数据表现单户实际作业工日数和子单位工程实际作业时间段。

 

依据组织网络图、施工综合图和每日出勤工日三个数据，得出单个户型（建筑面积60m2）实际作业工日数是44工日，比传统计算50工日减少了6工日；比装配式理论计算40工日多了4工日，是真实反映了实际情况，能够分析得出装配式住宅精装修确实比传统施工能够减少用工量，但未达到装配式模型的要求，需要熟练掌握和细节改进。

 

依据组织网络图、材料存量、检查记录和移交记录四个数据，得出子单位工程实际作业时间段为62天，比采用非装配式方法计算70天缩短了8天，比装配式理论计算60天多了2天，基本上达到了装配式理论目标，验证了装配式比传统方式压缩15%工期可实现行为动作。

 

2.2、品质标准的数据沉积的表现是首次质量缺陷检出率和中位数偏差比。

 

装配式住宅精装所验收检验首检缺陷检出率对比传统住宅精装修的2.8%，缺陷检出率降至1.4%，环比下降50%，证明装配式因做好事前和事中控制，把事后补救损失减少到预期范围。允许偏差的中位数相对标准差从±0.77缩小到±0.45，品质档次从0.9西格玛提升到1.4西格玛，可视为质量提升。

 

2.3、管理纠偏的数据沉积表现是一般事务解决时间。

 

装配式住宅精装修因为使用了同一平台运行，平台能够在第一时间提示相关节点（岗位）。相关节点（岗位）因为事先知道前提运行条件和处理预案，所以能够勘查真实情况后迅速做出判断，发出工作指令或执行具体操作。根据各单位施工日志和检查记录两个数据得出：一般事件处理反映平均时间从1.3天降低到0.7天，效率提高83%，能够做到当日事当日毕。

 

2.4、能源消耗环境评估的数据沉积表现是单位能耗下降和占用土地时间缩短。根据总承包统计的水电用量、定时噪声和空气二氧化碳浓度三个数据得出。

 

单位面积用电量下降31%，主要原因是现场电动机械使用减少；

 

单位面积用水量下降65%，主要原因是湿作业工法改为干作业工法用水量大幅减少；

 

周转用地面积百分比下降28%，主要原因是装配式内装按照网络图运行，占用场地的时间减少关联占用土地面积减少；现场作业时段施工噪声由67分贝降至55分贝，完全实现噪声排放最高标准；

 

根据现场二氧化碳浓度监测仪推算运输能耗下降30%（因能耗推算没有权威计算公式，严谨起见仅供参考）

 

2.5、经济效益的数据沉积是人工费和材料费增减。

 

装配式住宅精装修所使用的机械较少可以忽略不计，工程直接费由人工费和材料费组成，实体工程人工费和材料费比值为25%:75%。装配式综合人工费环比下降了7%，装配式综合材料费环比上升了11%，综合计算-7%*25+11%*75=+6.5%，即工程直接费增加6.5%，工程总造价增加约3.9%。

 

虽然直接费提升了，但间接费用节省和融资成本节约完全可以抵消直接费的增长，装配式住宅精装修在经济效益方面仍有可开发利润空间。

 

除此之外，装配式住宅精装修依据环保节能原则，在环境保护方面贡献和社会评价效益方面价值更加巨大。

 

结束语

 

本项目是装配式住宅精装修大体量实体落地，必然有很多不成熟不完善的地方，掺杂着诸多不可预见因素。但考虑到项目的特殊性和探索性，以及带来的时间效率和社会效益，各项指标和传统同类项目持平，本项目的意义远远超过了项目本身，是装配式住宅产业化道路上的基石。装配式住宅精装修的参与各方要坚定发展方向，不断精进管理流程，逐步较少物资消耗，点滴积累经济效益，从而取得日后广阔的市场份额，获取日后可观的经济效益。

 

项目背景

 

内装产业化整体技术解决方案

 

青棠湾项目总建筑面积约32万平方米，其中地上面积21.6万平方米，地下面积10.4万平方米，建设住宅3790套。青棠湾项目是北京市在建项目中最大的住宅产业化项目，作为北京第一个面向公共租赁用的绿色居住区，青棠湾项目具有极大的引领示范作用，其成功建设将带动北京甚至全国绿色居住区的推广落实。