标杆房企精装修成本管控的10大秘密
和胜建设
房地产企业只有在精装修项目管理中形成自己的竞争优势，合理管控成本，迅速实现低成本扩张，才能在竟争中具备优势。
要做好精装修项目的成本管理，必须要求全员、全过程、全面的成本管控。
本文总结了目前中海、绿城、金地等标杆房企在精装修成本方面的10个措施，值得行业参考及借鉴。
01.
>>>精准定位<<<
在项目精装修前期，首先要进行精装修项目整体定位。
精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配，同时需关注客户的敏感点。
精装修定位的结果一般为每平方米建筑面积装修成本额(平米指标)或天地墙装饰用料及家具电器配置明细表。
中海的做法是将项目主产品线归类梳理出（每平米1500-3000元）、中档（每平米1000-1500元）、低档（每平米500-800元）3个等级，每个级别有对应的设计风格和材料部品配置标准。
▲中海精装修项目
▲绿城项目厨房典型配置表
02.
>>>造价限额、材料用量限额<<<
在确定不同级别精装修成本造价后，成本部联合设计营销共同研讨，推出精装房标准测算模板，主要包括：
面积指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单，最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。
▲材料用量限额指标
03.
>>>形成菜单式价格清单<<<
相关材料、做法、综合单价均形成菜单，形成菜单可以实现以下目的：方便设计人员、项目公司快速、准确测算；
可自动生成各种技术经济指标；对比标准快速发现超支项，找到优化方向;细项分解指标均需满足目标成本要求。
▲万达某项目限额指标
04.
>>>设计阶段控好流程<<<
设计阶段所产生的成果其造价成本基本会占到项目总成本的70~90%，在前期决策基础上确定我们最终设计方案的准确性高低将直接决定后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。
因此，制定设计过程成本控制流程非常重要：
1.根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围和单位造价。（由营销策划部门、设计部门确定）。
2.按所确定的装修造价进行精装修住宅的设计深化、调整及完善，编制符合市场定位的精装修预算，初步锁定成本（可由装修设计公司来完成）。
3.按确定的装修设计进行主要装修材料、部品的采购询价工作。主要材料及部品包括：入户门、铺地材料、卫生洁具、厨房卫生间用品、橱柜、开关插座、家用电器、墙面磁转、涂料等（由预算采购部门来完成）。
4.根据初步选定的装修材料、部品比较精确做出装修预算（预算部门来完成）。
5.根据产品定位及成本控制目标调整装修设计（营销部、设计部）。
6.按照最终的定板装修设计完成精装修成本预算的编制。
05.
>>>精装主材合理选择<<<
设计决定精装修成本的关键一点还有各种高档关乎设计效果材料的合理选择，避免出现次要部位（或者不是客户关注点）的材料使用过于奢华的情况，并在精装样板房图纸设计时多与设计进行沟通，避免设计师的在设计时追求完美的惯性思维。
比如，为了严格把好设计选材这一关，中海会提前制定好不同档次的项目主材总价与品牌选择标准，并明确了不同档次精装项目采购相对应的品牌。
▲各级别精装修材料成本占比
▲中海中高档品牌的工程中使用品牌
另外，通过多种